¿REALMENTE ES RENTABLE COMPRAR UNA SEGUNDA VIVIENDA TRADICIONAL? ¿O ES MEJOR UN MoDULoW?

¿REALMENTE ES RENTABLE COMPRAR

UNA SEGUNDA VIVIENDA TRADICIONAL?

Nos han convencido de que la mejor opción es la compra de una segunda vivienda, donde pasar nuestras vacaciones, puentes o fines de semana. Pero, ¿realmente es rentable? ¿A quién estamos beneficiando con esta importante inversión que nos hipotecará durante gran parte de nuestra vida?

Empecemos por el principio, analizando el coste de la compra. Suponer que la vivienda tiene un coste de 60.000 euros. Sabiendo que, actualmente, el coste medio de una vivienda es de unos 1500 €/m2, esa vivienda tendrá una superficie de unos 40 m2. Suponer también que disponemos de 20.000 € en efectivo, por lo que "únicamente" debemos solicitar una hipoteca para los 40.000 € restantes.

La operación de compra, junto con la hipoteca por el importe indicado, conlleva los gastos siguientes:

Concepto	Coste compra	Coste hipoteca
Tasación	0 €	250 €
Notaría	250 €	180 €
Registro propiedad	100 €	80 €
Gestoría	225 €	225 €
IVA	6.000 €	0 €
IAJD	275 €	275 €
TOTAL	6.850 €	1.010 €

IAJD = Impuesto Actos Jurídicos Documentados

Como puede verse, el coste de la operación de compra es de 7.860 € (aproximadamente un 13% del precio de la vivienda).

A esto habrá que añadir los intereses del préstamo hipotecario durante el plazo previsto. Si suponemos un plazo de 15 años a un tipo de interés del 2,50%, muy habitual actualmente, y utilizamos un simulador de hipotecas, el resultado será el siguiente:

Cuota mensual de la hipoteca	267 €
Capital amortizado	40.000 €
Intereses totales	8.000 €
Total a pagar	48.000 €

Estos intereses de 8.000 €, unidos a los gastos de compra de 7.860 €, suponen un coste acumulado de 15.860 €.

Ahora supongamos que, al cabo de los 15 años, cuando finaliza nuestra hipoteca, vendemos nuestra vivienda. Supongamos que se ha revalorizado un 25% (cosa que actualmente no es algo seguro, puesto que actualmente las viviendas valen un 20% menos de lo que costaron hace 5 años), con lo que el precio de venta es de 75.000 €.

No obstante, la venta conlleva una serie de gastos que deben ser asumidos por el vendedor, como son:
-Plusvalía municipal.
-Plusvalía fiscal, que se paga en la declaración de la renta (IRPF).
-Cancelación de la hipoteca e inscripción de dicha cancelación en el registro de la propiedad.
-Certificado energético, obligatorio desde 2013.

Siendo optimistas, todo ello pueden suponer al menos unos 1500 €.

En resumen, la compra y la posterior venta ha supuesto un desembolso de:
60.000 + 15.860 + 1.500 = 77.360 €.

Sin embargo, en la venta únicamente hemos "recuperado" 75.000 €, por lo que hemos tenido unas pérdidas de 2.360 €.


¿Qué hubiese ocurrido si no se hubiera realizado la compra y los gastos de compra y de venta, junto con las cuotas mensuales de la hipoteca se hubieran invertido en un plan de ahorro?

Supongamos que los 20.000 € iniciales de los que disponemos en efectivo los invertimos en un MoDULoW (http://modulow.wix.com/modulow) con el que disfrutar de nuestros días libres, y los 7.860 € que suponían el coste de compra de la vivienda tradicional los invertimos en un fondo de inversión a un 2% anual durante 15 años.

Además, a ese fondo iremos añadiendo anualmente una cantidad igual a la cuota anual de la hipoteca que nos hemos evitado, lo que suponen 267 € x 12 meses = 3204 € de incremento cada año.

De esta forma, al cabo de los 15 años previstos dispondremos de un capital de 66.000 €. Pero, además, podríamos vender nuestro MoDULoW que, si se ha mantenido correctamente, podría valorarse en 10.000 €. Dicha venta no nos supondría gasto alguno, por lo que podríamos considerar que nos ahorraríamos los 1.500 € de gastos que suponen la venta de una vivienda tradicional.

Todo ello supondrían unos ingresos de:
66.000 + 10.000 + 1.500 = 77.500 €

Si bien es cierto que tendríamos una retención fiscal en torno al 25% de los intereses generados en nuestro fondo de inversión. Como los intereses percibidos han sido de unos 10.000 € a lo largo de los 15 años de duración, la retención sería de 2.500 €, por lo que los ingresos finales quedarían en:
77.500 – 2500 = 75.000 €

En resumen, como vemos, la rentabilidad es ligeramente superior (al evitar las pérdidas valoradas en 2.360 € previstas en la compra-venta de la vivienda tradicional); pero, además, optar por la compra de un MoDULoW nos evita hipotecarnos durante 15 años con el riesgo que ello conlleva en el caso de no poder hacer frente a algún pago.