¿REALMENTE ES RENTABLE COMPRAR UNA SEGUNDA VIVIENDA TRADICIONAL? ¿O ES MEJOR UN MoDULoW?

¿REALMENTE ES RENTABLE COMPRAR

UNA SEGUNDA VIVIENDA TRADICIONAL?

Nos han convencido de que la mejor opción es la compra de una segunda vivienda, donde pasar nuestras vacaciones, puentes o fines de semana. Pero, ¿realmente es rentable? ¿A quién estamos beneficiando con esta importante inversión que nos hipotecará durante gran parte de nuestra vida?

Empecemos por el principio, analizando el coste de la compra. Suponer que la vivienda tiene un coste de 60.000 euros. Sabiendo que, actualmente, el coste medio de una vivienda es de unos 1500 €/m2, esa vivienda tendrá una superficie de unos 40 m2. Suponer también que disponemos de 20.000 € en efectivo, por lo que "únicamente" debemos solicitar una hipoteca para los 40.000 € restantes.

La operación de compra, junto con la hipoteca por el importe indicado, conlleva los gastos siguientes:

Concepto	Coste compra	Coste hipoteca
Tasación	0 €	250 €
Notaría	250 €	180 €
Registro propiedad	100 €	80 €
Gestoría	225 €	225 €
IVA	6.000 €	0 €
IAJD	275 €	275 €
TOTAL	6.850 €	1.010 €

IAJD = Impuesto Actos Jurídicos Documentados

Como puede verse, el coste de la operación de compra es de 7.860 € (aproximadamente un 13% del precio de la vivienda).

A esto habrá que añadir los intereses del préstamo hipotecario durante el plazo previsto. Si suponemos un plazo de 15 años a un tipo de interés del 2,50%, muy habitual actualmente, y utilizamos un simulador de hipotecas, el resultado será el siguiente:

Cuota mensual de la hipoteca	267 €
Capital amortizado	40.000 €
Intereses totales	8.000 €
Total a pagar	48.000 €

Estos intereses de 8.000 €, unidos a los gastos de compra de 7.860 €, suponen un coste acumulado de 15.860 €.

Ahora supongamos que, al cabo de los 15 años, cuando finaliza nuestra hipoteca, vendemos nuestra vivienda. Supongamos que se ha revalorizado un 25% (cosa que actualmente no es algo seguro, puesto que actualmente las viviendas valen un 20% menos de lo que costaron hace 5 años), con lo que el precio de venta es de 75.000 €.

No obstante, la venta conlleva una serie de gastos que deben ser asumidos por el vendedor, como son:
-Plusvalía municipal.
-Plusvalía fiscal, que se paga en la declaración de la renta (IRPF).
-Cancelación de la hipoteca e inscripción de dicha cancelación en el registro de la propiedad.
-Certificado energético, obligatorio desde 2013.

Siendo optimistas, todo ello pueden suponer al menos unos 1500 €.

En resumen, la compra y la posterior venta ha supuesto un desembolso de:
60.000 + 15.860 + 1.500 = 77.360 €.

Sin embargo, en la venta únicamente hemos "recuperado" 75.000 €, por lo que hemos tenido unas pérdidas de 2.360 €.


¿Qué hubiese ocurrido si no se hubiera realizado la compra y los gastos de compra y de venta, junto con las cuotas mensuales de la hipoteca se hubieran invertido en un plan de ahorro?

Supongamos que los 20.000 € iniciales de los que disponemos en efectivo los invertimos en un MoDULoW (http://modulow.wix.com/modulow) con el que disfrutar de nuestros días libres, y los 7.860 € que suponían el coste de compra de la vivienda tradicional los invertimos en un fondo de inversión a un 2% anual durante 15 años.

Además, a ese fondo iremos añadiendo anualmente una cantidad igual a la cuota anual de la hipoteca que nos hemos evitado, lo que suponen 267 € x 12 meses = 3204 € de incremento cada año.

De esta forma, al cabo de los 15 años previstos dispondremos de un capital de 66.000 €. Pero, además, podríamos vender nuestro MoDULoW que, si se ha mantenido correctamente, podría valorarse en 10.000 €. Dicha venta no nos supondría gasto alguno, por lo que podríamos considerar que nos ahorraríamos los 1.500 € de gastos que suponen la venta de una vivienda tradicional.

Todo ello supondrían unos ingresos de:
66.000 + 10.000 + 1.500 = 77.500 €

Si bien es cierto que tendríamos una retención fiscal en torno al 25% de los intereses generados en nuestro fondo de inversión. Como los intereses percibidos han sido de unos 10.000 € a lo largo de los 15 años de duración, la retención sería de 2.500 €, por lo que los ingresos finales quedarían en:
77.500 – 2500 = 75.000 €

En resumen, como vemos, la rentabilidad es ligeramente superior (al evitar las pérdidas valoradas en 2.360 € previstas en la compra-venta de la vivienda tradicional); pero, además, optar por la compra de un MoDULoW nos evita hipotecarnos durante 15 años con el riesgo que ello conlleva en el caso de no poder hacer frente a algún pago.

VENTAJAS COMPETITIVAS DE MoDULoW

Frente a otros productos del mercado, aparentemente similares, las ventajas de MoDULoW serían:

-Caravanas: Se trata de recintos habitables móviles, pero no son modulares. No pueden ser ampliadas. Su espacio interior es extremadamente reducido. Están ideadas para ser trasladadas de un lugar a otro con frecuencia. Su estética exterior y su distribución interior no es adecuada como vivienda.

-Mobil-home: Son recintos transportables, pero no son modulares. Su estética exterior prácticamente no ha evolucionado ni se modernizado. Siguen el diseño de una pequeña “casita”, normalmente con tejado a dos aguas (doble vertiente). Esta apreciación se refuerza todavía más si se observa cuáles son los materiales empleados en su fabricación: suelen estar mal aisladas, con paneles de grosor insuficiente y no adaptados a las condiciones climáticas a las que van a estar sometidas. En general, no suelen estar preparadas para cumplir con los requisitos del Código Técnico de la Edificación. Por otro lado, aunque las mobil-home están dotadas de ruedas, el transporte precisa de un camión y permiso de transporte especial, debido a las dimensiones habituales de este tipo de construcciones, con anchuras que rondan los 4 m.

-Bungalows o casas de madera: Pueden ser modulares, pero no son móviles. Deben ser desmontados completamente para poder ser trasladados. Requieren de solera de hormigón o cimentación perimetral, que quedaría en la ubicación una vez abandonada. Están orientados a las personas que les guste la estética de los acabados en madera, que puede resultar excesivamente recargado para pequeños espacios.

-Viviendas modulares: Pueden ser ampliadas progresivamente, pero no son móviles. Al igual que en el caso anterior, requieren de solera de hormigón o cimentación perimetral. Suelen ser de estructura metálica.

-Viviendas de hormigón celular: Pueden ser ampliadas progresivamente, pero no son móviles. Requieren de solera de hormigón o cimentación perimetral. No son desmontables en modo alguno.

Ventajas competitivas. Como puede verse, no existe ningún otro producto similar a MoDULoW en el mercado. Ninguno de los que se le asemejan cumplen con ambos requisitos de movilidad y modularidad.

Como puede verse en las figuras adjuntas, ninguno de ellos dispone simultáneamente de las características de movilidad y modularidad, que sí ofrece un MoDULoW, la única opción verdaderamente nómada.

MODULOW PARA REHABILITACIÓN DE SOLAR ENTRE MEDIANERAS

Modelo especialmente diseñado bajo pedido para la rehabilitación de un solar de menos de 4 metros de anchura. Está formado por dos MoDULoW, dispuestos en dos plantas de 6x2,5m cada una. El precio indicado incluye:
-Revestimiento exterior con aislamiento acorde a la zona climática de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación (CTE), en fachada principal con panel sándwich, en fachada lateral con acristalamiento, en fachadas enfrentadas a medianeras con revestimiento pluvial.
-Revestimiento interior y suelo de tarima laminada con aislamiento térmico.
-Cubierta a un agua con aislamiento térmico.
-Carpintería metálica de aluminio con rotura del puente térmico y acristalamiento doble con cámara de aire tipo Climalit o similar.
-Cocina de 2,10 m lineales, con extractor de humos, vitrocerámica de dos fogones, fregadero y grifería. No incluye nevera ni resto de electrodomésticos no indicados.
-Instalación eléctrica básica según REBT.
-Aseo con inodoro, lavabo y ducha con grifería monomando.
-Asistencia en el montaje e instalación.
(Desde 14 900 EUROS)

Quien tiene una ruina tiene un tesoro

Quien tiene una ruina tiene un tesoro

En España, de acuerdo con la base de datos del Instituto Nacional de Estadística, hay 2648 pueblos abandonados.

Pero no están tan abandonados como parece, ya que varias webs y blogs hablan de ellos, miles de personas están interesadas en todo aquello que tiene que ver con la repoblación, con el deseo de cambiar su vida o de retirarse temporalmente a descansar a un lugar tranquilo, donde poder disfrutar de los pequeños placeres, cultivar la tierra, ver las estrellas y convivir con la naturaleza.

Pero, ¿por qué no lo hacen? Aunque comprar un pueblo es relativamente barato, supone un desembolso económico importante, unido a un riesgo elevado. La adquisición se realiza con un plan de futuro, pero dicho plan puede fallar, resultando compleja la recuperación de la inversión, ya que no es fácil vender un pueblo en ruinas.

Algunos piensan en la okupación, tomando como suyo aquello que no lo es. Aun siendo una opción posible, no debemos olvidar que un pueblo abandonado puede tener uno o varios propietarios, a quienes se les estaría quitando lo que les pertenece.

Aunque se consiga el dinero suficiente para la adquisición del pueblo completo o de una de sus viviendas, no hay que olvidar el desembolso económico que supondrá la rehabilitación de la construcción. Probablemente, el coste será superior al de construir una vivienda nueva. Además están los costes de licencias, permisos, proyectos, notaría, impuesto de transmisiones, etc.

Si se ha conseguido superar todos estos inconvenientes, no debemos olvidar que la vida es cambiante, el gusto caprichoso y la rutina acecha, haciendo resurgir el espíritu nómada. Es posible que, pasados unos años, se decida “cambiar de ambientes”, por la razón que sea. Entonces tendremos que buscar un nuevo comprador que quiera adquirir nuestra vivienda por un precio que compense la inversión económica y el esfuerzo realizado. Probablemente será mucho más difícil de lo que parece.

MoDULoW Twin dando vida al patio de un casa en ruinas.

No obstante, la solución es más simple de lo que pueda creer y se denomina re-Habita MoDULoW. Veamos en qué consiste. Como hemos dicho, las viviendas y edificaciones de los pueblos abandonados, aunque pueda parecer extraño, son propiedad de alguien. Nuestra propuesta parte de localizar al propietario y ofrecerle un alquiler a largo plazo, por ejemplo, 3 o 5 años. Desde luego, pactaremos un periodo de carencia, durante el cuál se actuará sobre la edificación para adecuarla a las necesidades del inquilino. Durante ese tiempo no se pagará alquiler, ya que el propietario también se beneficiará de las mejora que realice el inquilino.

En cuanto a la rehabilitación que debe realizarse, es de bajo coste, ya que consiste en desescombrar por una parte y afianzar los muros por otra. Las construcciones que mejor se adaptan a nuestro proceso son aquellas que se encuentran en peor estado. Son preferibles aquellas que están en estado ruinoso, aunque es conveniente que tengan los muros consolidados y en estado aceptable, preferiblemente de una sola planta y, a ser posible, sin cubierta.

MoDULoW Twin para repoblación de una ruina abandonada.

Durante el tiempo que dura la adecuación, elaboraremos una residencia modular transportable, un MoDULoW, que se adapte al espacio disponible en la vivienda. Se elaborará en fábrica hasta el más mínimo detalle, con un gran nivel técnico, elevada calidad y con el diseño que se solicite, a gusto de cada uno.

Finalizado el acondicionamiento, transportaremos el MoDULoW configurado a medida, y lo insertaremos en el recinto a re-habitar. Aunque va dotado de tomas para conectarse a las redes públicas de agua, desagüe y electricidad, si es necesario también puede suministrarse con dispositivos que lo hacen totalmente autónomo, incluso con sistemas de depuración. Será habitable en cuestión de horas y podrá disfrutarse durante años como si fuese el primer día.

Transcurrido el tiempo, cuando el inquilino quiera cambiar su lugar de residencia temporal, bastará con extraer el MoDULoW y trasladarlo a su nueva ubicación, en cualquier lugar. También sería posible vender el MoDULoW al propietario de la ruina o a un nuevo inquilino. De esa forma, el propietario de la ruina podrá volverla a alquilar a otra persona.

Mediante este proyecto, denominado re-Habitar MoDULoW, los pueblos abandonados o despoblados pueden resurgir en beneficio de todos. Por ello, buscamos por una parte a propietarios de casas en ruinas ubicadas en pueblos con encanto, y por otra parte, a personas que quieran repoblar mediante un proyecto económica viable. Si formas parte de alguno de estos grupos, no dudes en contactar con nosotros.

MoDULoW Twin insertado en una borda.

Antes de finalizar, queremos rendir un pequeño tributo al despacho de arquitectura Naumann Architektur que, con uno de sus proyectos, ha inspirado re-Habitar MoDULoW. En su caso, la idea (“Unser S(ch)austall”) consistía en re-habitar una antigua edificación de piedra, concretamente de 1780 que se encontraba en muy mal estado. Está ubicada en Alemania y fue seriamente dañada durante la II Guerra Mundial, aunque posteriormente fue reparada ligeramente.

El problema con el que se enfrentaron no fue técnico, sino más bien administrativo, ya que en la parcela no se podría construir un nuevo edificio. La solución que finalmente adoptaron fue elaborar una construcción de madera e insertarla dentro de la casa de piedra, sin contacto físico entre ella, como podemos ver en la imagen final. Se derruyó completamente el antiguo tejado y se elaboró una nueva cubierta de cinc sobre tablero para proteger la edificación.

Proyecto “Unser S(ch)austall” de Naumann Architektur.

 

Como dar vida a una ruina

El despacho de arquitectura Naumann Architektur ha inspirado el tercero de nuestros proyectos.  En su caso, la idea (“Unser S(ch)austall”) consistía en rehabilitar una antigua edificación de piedra, concretamente de 1780 que se encontraba en muy mal estado.  Está ubicada en Alemania y fue seriamente dañada durante la II Guerra Mundial, aunque posteriormente fue reparada ligeramente..

El problema con el que se enfrentaron no fue técnico, sino más bien administrativo, ya que en la parcela no se podría construir un nuevo edificio.  La solución que finalmente adoptaron fue elaborar una construcción de madera e insertarla dentro de la casa de piedra, sin contacto físico entre ella.  Se derruyó completamente el antiguo tejado y se elaboró una nueva cubierta de cinc sobre tablero para proteger la edificación.

La distribución se adaptó de forma que los huecos de fachada coincidieran entre ambas edificaciones.  El aspecto es el de una ruina, con su historia grabada en cada una de las rocas que la componen, en cuyo interior existe un habitáculo cálido y acogedor.

Como comentaba, éste ha sido el detonante de nuestro proyecto de rehabilitación, que iremos desarrollando durante los próximos días, con el objeto de darlo a conocer: MoDULoW Repowering.

En las imágenes siguientes podemos ver el proceso de rehabilitación.

MoDULoW: ¡Apto para (casi) cualquier terreno!

La mayor parte de las construcciones se realizan en solares predeterminados y la cimentación debe realizarse, por lo tanto, en un terreno conocido de antemano.  No obstante, MoDULoW se ha diseñado para poder colocarse en cualquier terreno, puesto que su futura ubicación no se conoce y, además, puede cambiar más adelante.

No obstante, MoDULoW no necesita cimentación ni solera propiamente dicha, sino que es suficiente con disponer de cuatro apoyos, uno para cada esquina, que repartan su peso sobre el terreno.

De esta forma, si se desea, MoDULoW puede considerarse un bien mueble al no estar sujeto de forma permanente a una cimentación.  Además, permanece elevado sobre el terreno, dando la impresión de que está flotando sobre él.  La parte inferior puede cubrirse con una malla antihierbas y una gruesa capa de grava de color blanco, por ejemplo.  Esto proporciona una segunda ventaja, puesto que mejora el aislamiento térmico del recinto y lo mantiene protegido de las humedades, tanto las propias del terreno como las debidas a los períodos de lluvia o nieve.

No obstante, si se desea, puede anclarse a una cimentación tradicional, con lo que pasa a ser un bien inmueble, que puede hipotecarse, solicitar un préstamo bancario, escriturar...  Como cualquier otro tipo de vivienda.

Por lo tanto, es importante conocer las características del terreno, así como la presión que puede soportar.  Para ello, podemos utilizar la siguiente tabla:  obsevando el tipo de terreno, de acuerdo con su composición, nos permite deducir su resistencia de una forma sencilla.

Tipo de terreno: Presión máxima
Fango muy fluido: 0,2 kg/cm2

Fango arenoso: 0,5 kg/cm2

Arenas fangosas: 1,0 kg/cm2

Tierras arenosas: 2,0 kg/cm2

Arenas compactas: 3,0 kg/cm2

Aluviones gruesos en arenas compactas: 4,0 kg/cm2

Arcillas compactas: 6,0 kg/cm2

Rocas blancas: 10,0 kg/cm2

Rocas duras: 20,0 kg/cm2

En otras palabras, un terreno con una resistencia de 2 kg/cm2 significa que es capaz de soportar 2 kilos de peso en una superficie equivalente a la yema de nuestro dedo pulgar.  O también que una superficie cuadrada de terreno de 1 metro de lado por 1 metro de lado puede soportar hasta 20 000 kg de peso.

Estos valores, indicados en la tabla anterior, son aproximados y pueden variar, pero son bastante probables ya que se han determinado con un amplio margen de seguridad.  A partir de ellos, podremos valorar si la superficie del apoyo es suficiente como para que el terreno soporte nuestro MoDULoW sin ceder bajo su peso.

No obstante, cuando la composición del terreno no es evidente o existen dudas de su tipología, puede realizarse una sencilla y práctica prueba de carga, que permitirá despejar las sospechas al respecto.  Consiste en colocar un tablero apoyado sobre cuatro dados de madera u hormigón e ir cargándolo progresivamente con sacos de arena o bloques de cemento.  Si los apoyos no se "hunden" en el terreno, la resistencia es adecuada.

MoDULoW es suficientemente pesado como para resistir los envites de los vientos más fuertes, pero suficientemente ligero como para poder situarse sobre suelos con resistencias bajas.  El peso de un MoDULoW de 15 m2 es de unos 4000 kg que, repartidos entre los cuatro apoyos situados en las esquinas, suponen 1000 kg por apoyo.

Recomendamos usar apoyos de madera u hormigón de 30 cm x 30 cm, por lo que el área de contacto con el terreno de cada uno de esos apoyos será de 900 cm2.  De esta manera, si repartimos los 1000 kg de peso sobre los 900 cm2 de cada apoyo, supone una presión sobre el terreno de 1,1 kg/cm2.

De esta forma, comparando con la tabla de resistencias del terreno, vemos que deben evitarse los terrenos de fango o de arenas fangosas, pero el resto de terrenos son aptos: tierras arenosas, arenas compactas, aluviones, arcillas y rocas.

En cualquier caso, la estructura de un MoDULoW es autoportante y de extraordinaria rigidez, diseñada para soportar cargas de más de 15 toneladas.  De esa forma, en el hipotético caso de que se produjera una pequeña cesión en uno de los apoyos, la estructura permanecería rígida, evitando la aparición de grietas.  Posteriormente, podría calzarse el apoyo para recuperar la nivelación adecuada.

Esto no ocurre de la misma forma en las casas de madera, tipo canadiense o bungalows, que necesitan cimentación perimetral o losa continua, con lo que la alteración que causan en el terreno que ocupan es máxima.  Esto impide que se consideren residencias móviles.

Sin embargo, MoDULoW no altera en modo alguno el terreno sobre el que se asienta y una vez que se decide su traslado, puede hacerse de forma rápida y sencilla, sin dejar resto alguno en el solar, puesto que los apoyos se trasladarían también a la nueva ubicación. 

Rehabilitación de paraísos

Estamos creando una red de masías, bordas y casas de puebloque se encuentren en mal estado y que su propietario quiera poner en alquiler.

No es problema si no son habitables debido al actual deterioro en el que se encuentran.  Para poder alquilarlas bastará con consolidar los muros, retirar la cubierta y despejar los escombros del interior.  Nosotros podemos encargarnos de ello o puede acordarse que se haga cargo el inquilino, a cambio de un periodo de uso gratuito (carencia).

El inquilino aportará un módulo habitable (Modulow), con todos los servicios garantizados, que ubicará entre los muros sin alterar en forma alguna el entorno ni el aspecto externo de la construcción.

Una vez finalizado el contrato de alquiler, el inquilino procederá a trasladar el módulo habitable, dejando la edificación intacta y en situación de poder volver a ser alquilada.

Como puede deducirse, se trata de una excelente opción para recuperar espacios deteriorados o abandonados, incluso pueblos completos.

Os mantendremos informados de nuestros avances al respecto.